Modalités d’augmentation du loyer

Les modalités d’augmentation du loyer

1) Le loyer :

Une fois fixé dans le contrat, le locataire est tenu de payer le loyer à échéance (terme échu), ou d’avance (terme à échoir) si le contrat le précise.

Mais le loyer peut évoluer dans deux cas seulement.

Le premier est l’augmentation, s’il est manifestement sous-évalué par rapport au voisinage, ou s’il est prévu une clause d’indexation, c’est-à-dire une clause qui fait varier le loyer en fonction de l’indice de référence des loyers (IRL).

Comment calculer l’indexation du loyer ?

Pour faire jouer la clause d’indexation, il faut un indice de référence (indice du 1er trimestre, 2e trimestre…). S’il n’est pas prévu clairement dans le contrat, on appliquera le dernier indice publié au jour de la signature du contrat. (art. 17 de la loi du 6 juillet 1989).

Le calcul sera effectué de la façon suivante :

Nouveau loyer = ancien loyer x (IRL de l’année en cours) / (IRL de l’année précédente).

Pour consulter l’évolution de l’IRL : http://www.insee.fr/fr/themes/conjoncture/indice_loyer.asp

En cas de baisse de l’indice, le locataire peut-il exiger une diminution du loyer ?

Oui, mais à plusieurs conditions :

  • l’indexation sur l’IRL doit être inscrite dans le bail ;
  • le bail doit mentionner la « révision » ou « l’indexation » du loyer selon l’IRL. S’il parle « d’augmentation en fonction de l’IRL », ou de « révision à la hausse selon l’IRL », aucune baisse ne pourra être appliquée ;
  • le locataire doit demander la révision. Selon la loi, « l’indexation intervient à la date convenue entre les deux parties ». À partir du moment où soit le locataire, soit le propriétaire bailleur en fait la demande, l’indexation est obligatoire. Si tel n’est pas le cas, le loyer ne change pas. En revanche, si une clause prévoit que l’initiative de la révision appartient au seul bailleur, alors, reste le problème de savoir si une telle clause est licite.

L’acquéreur du logement loué (le nouveau bailleur) peut-il procéder à l’indexation rétroactive des loyers et en exiger le paiement au locataire ?

Oui, si le bailleur n’a pas procédé à l’indexation pendant le bail, il peut revenir cinq ans en arrière pour l’indexation (art. 2224 du Code civil). Mais le nouveau bailleur n’aura que le droit de réclamer les loyers échus depuis qu’il est propriétaire du bien (cour d’appel de Paris, 6e ch., sect. B, 10 avril 1986).

Dans quels cas puis-je suspendre mon loyer ?

Les seuls cas où les juges ont considéré que la suspension de loyer était possible sont ceux où les lieux loués étaient devenus inhabitables (cour d’appel de Nîmes, 3 mai 2001 ; cour d’appel de Colmar, 16 juin 2008).

Exemple 1 : Les plafonds du logement présentaient des traces d’infiltrations, les murs étaient fissurés en divers endroits, la fosse septique était apparente et fissurée, à tel point qu’elle suintait et entraînait une odeur nauséabonde ; enfin la chaudière à charbon était en mauvais état et se trouvait également fissurée.

Exemple 2 : Victime d’un dégât des eaux rendant les lieux inhabitables.

De plus, avant toute suspension du loyer, il faut que le locataire ait mis le bailleur en demeure de faire les travaux de réfection.

Attention : Il n’est pas conseillé de suspendre les loyers sans l’accord du juge, car tant que ce dernier ne s’est pas prononcé, on ignore si l’état du logement justifie cette suspension.

Hormis le cas d’indexation, le bailleur peut-il augmenter mon loyer ?

Il peut le faire si le loyer actuel est manifestement sous-évalué par rapport aux loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables (art. 17 de la loi du 6 juillet 1989). Mais sous les conditions cumulatives suivantes (art. 18 de la loi du 6 juillet 1989) :

  • le bailleur doit fournir au moins six références pour les communes de plus de un million d’habitants, trois références minimum pour les autres communes ;
  • 2/3 des références doivent porter sur des logements qui n’ont pas subi de changement de locataire depuis au moins trois ans ;
  • les références doivent comporter le nom de la rue, le numéro, le montant du loyer, la superficie réelle, les équipements collectifs présents… ;
  • le bailleur ne peut augmenter le loyer qu’à l’issue d’une période de trois ans (ou six ans si c’est une personne morale).

Attention : Si l’augmentation qui en résulte est inférieure à 10 % du loyer initial, le bailleur devra étaler l’augmentation sur une durée de trois ans (1/3 par an) ou sur six ans (1/6 par an) si c’est une personne morale.

Si l’augmentation est supérieure à 10 % du loyer initial, elle devra être étalée sur six ans, que le bailleur soit une personne physique ou une personne morale.

De plus, si aucun accord amiable n’est trouvé pour une telle augmentation, le locataire pourra saisir directement le juge d’instance ou saisir la Commission départementale de conciliation bailleurs-locataires.

Si aucun accord n’est trouvé dans le cadre de cette conciliation, le locataire devra alors saisir le juge d’instance qui fixera le montant du nouveau loyer.

Source : Service juridique UFC-Que Choisir – 15 juin 2011.

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